DOCUMENTOS PARA ATA NOTARIAL USUCAPIÃO

Solicitantes:

• RG, CPF e certidão de nascimento ou casamento [1] (autenticados)
• Escritura de pacto e registro – se houver (autenticados)
• Em caso de viuvez, apresentar a certidão de óbito do cônjuge (autenticados)
• Informar o endereço eletrônico das partes (e-mail)
• Instrumento de mandato, público ou particular, com poderes especiais e com firma reconhecida, por semelhança ou autenticidade, outorgado ao advogado pelo requerente e por seu cônjuge ou companheiro.

Confrontantes

• Número do RG, CPF e endereço.
• Declaração [2] (com a firma reconhecida), declarando que conhecem o possuidor, que nada tem a opor ou reclamar ao pedido, que sabem que os possuidores estão no imóvel a determinado tempo, etc…. (modelo abaixo).

Proprietários tabulares ou de direitos (informações).

• Nome, número de RG, CPF e endereço

Advogado e engenheiro:

• OAB e CREA
• Informar a qualificação completa de ambos (com e-mail)

Advogado:

• Apresentar um requerimento endereçado ao Oficial do Registro de Imóveis (vide orientações abaixo) – apresentar o requerimento até a data da diligência (constatação).

Documentos do imóvel:

• Planta [3] e memorial [4] descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional [5] (originais)
• Certidões atualizadas da matrícula ou transcrição do imóvel usucapiendo e dos confrontantes (originais) com validade de 30 dias.

Outros:

• Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio dos requerentes e dos proprietários tabulares [6] (originais)
• Justo título [7] ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel (Exemplo: contrato de venda e compra, compromisso de venda e compra, contas de consumo – luz, água, telefone, etc, ou pagamento de impostos, taxas mais antigas e mais recentes em nome do posseiro (solicitante); IPTU atual e o de anos anteriores. Outros documentos que comprovem o tempo da posse, tais como recibos de compra de materiais para construção, obras, ou recibo de prestadores de serviço, imposto de renda, dentre outros.

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Requerimento – Orientações

No requerimento, o advogado deverá:

a) expor os fatos que fundamentam o pedido:

a-1 – o início da posse e o modo de aquisição;

a-2 – eventuais cessões de direitos possessórios, qualificando os cedentes e mencionando a data de cada cessão; ou a sucessão “causa mortis”, qualificando o possuidor anterior e mencionando a data da abertura da sucessão; Observação: havendo vários herdeiros e sendo um deles o requerente, alegando posse exclusiva, não pode ser admitida a “sucessio possessionis”.

a-3 – o tempo da posse, que já deve estar completo, conforme a espécie da usucapião;

a-4 – a afirmação de ser a posse justa e, quando não for presumida, a boa-fé do possuidor;

a-5 – a afirmação de ser a posse mansa e pacífica, sem qualquer oposição, exercida pelo possuidor como se dono do imóvel fosse;

a-6 – se for o caso, declinar o justo título para a usucapião ordinária;

a-7 – se for o caso, expor os fatos que justificam a redução do prazo da usucapião;

a-8 – deverá ser justificado o óbice à correta escrituração das transações (para evitar o uso da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários).

b) fundamentar juridicamente o pedido, expondo que o cumprimento dos requisitos, na forma exposta no item anterior, autoriza o reconhecimento da usucapião. A menção do dispositivo de lei é desejável, mas não é essencial, bastando que a exposição dos fatos permita o enquadramento legal do pedido.

c) requerer:

c-1 – a prenotação, a autuação e o processamento do pedido;

c-2 – a notificação dos interessados certos que não anuíram expressamente, para que, em quinze dias, manifestem expressamente sua concordância, valendo o silêncio como concordância;

c-3 – a publicação de edital de notificação dos interessados incertos para os mesmos fins;

c-4 – a cientificação das Fazendas Públicas (União, Estado e Município) para que, no mesmo prazo, se manifestem sobre o pedido;

c-5 – as diligências que, a critério do oficial, forem necessárias;

c-6 – o deferimento do pedido, com o reconhecimento da usucapião;

c-7 – o registro da aquisição da propriedade pela usucapião na matrícula do imóvel, ou na matrícula que for aberta para esse registro.

DECLARAÇÃO DE CONFRONTANTE

(Para fins usucapião)

Eu, ………., brasileiro, solteiro[8], maior, ……….., portador da cédula de identidade, RG nº ………. e inscrito no CPF/MF sob o nº ………., residente e domiciliado nesta Capital, na Rua ………., fone: (11) ………., e-mail ………. DECLARO sob as penas da lei e para os devidos fins de direito que sou confinante pelo lado …….. do imóvel do senhor ………. (RG ………. e CPF/MF ……….), situado na Rua ………..; que conheço o senhor ………. desde ………. e que tenho conhecimento que o mesmo possui a posse plena, exercida diretamente por ele, demonstrando a intenção de ser dono (animus domini) e de forma mansa, pacífica e contínua, desde ………..; que nada tenho a opor ou reclamar em relação aos limites do imóvel acima descrito, tampouco quanto ao pedido do procedimento de usucapião extrajudicial requerida pelo senhor ………..; por fim, que não existem disputas ou discordâncias sobre o imóvel objeto do referido pedido de usucapião.

São Paulo, …… de ……… de 2022

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As usucapiões mais frequentes e seus requisitos

Usucapião Extraordinária

Base legal – Art. 1.238 do Código Civil. Prazo – 15 anos de posse ininterrupta e sem oposição, exercida com animus domini. Tipo de posse – posse justa. Posse justa é aquela que não decorre de violência, clandestinidade ou precariedade. Outra exigência – não há.

Usucapião Extraordinária Moradia ou Produção

Base legal – Art. 1.238, § único do Código Civil. Prazo – 10 anos de posse ininterrupta e sem oposição, exercida com animus domini. Tipo de posse – posse justa. Outras exigências – comprovação de moradia habitual ou realização de obras ou serviços produtivos no imóvel. Não há necessidade de ser o único bem do interessado e nem limites sobre às dimensões do imóvel.

Usucapião Ordinária

Base legal – Art. 1.242 do Código Civil. Prazo – 10 anos de posse ininterrupta e sem oposição. Tipo de posse – posse de boa-fé. O justo título presume a boa-fé. É necessário a apresentação de justo título.

Usucapião Especial Urbano

Base legal – Art. 183 da CF, art. 9°, da Lei 10.257/2001 e art. 1.240 do Código Civil. Prazo – 5 anos de posse ininterrupta e sem oposição, exercida com animus domini. Tipo de posse – posse de boa-fé. Outras exigências – área urbana inferior a 250 m². Comprovação de moradia ou da família. Prova de que o possuidor não é proprietário de outro imóvel. Prova de que o possuidor não se valeu, anteriormente, de igual benefício.

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[1] As certidões não precisam ser atualizadas (observe se o regime de bens exige a apresentação da escritura de pacto e registro).

[2] No ato da diligência (constatações), pelo menos dois ou três vizinhos ou confrontantes deverão ser ouvidos a respeito do pedido de usucapião (mesmo que já tenham assinado a planta).

[3] Solicitar pelo menos quatro cópias (uma ficará com o RI, e as demais serão enviadas juntamente com a notificação ao Município, Estado e União).

[4] O memorial conterá a descrição do imóvel objeto do pedido com os elementos e requisitos previstos nos artigos 176 e 225, da Lei de Registros Públicos. Reconhecer as firmas.

[5] Constar na planta as assinaturas dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel e dos imóveis confinantes. Reconhecer as firmas.

[6] Certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e da Justiça Federal do local da situação do imóvel usucapiendo expedidas nos últimos trinta dias, demonstrando a inexistência de ações que caracterizem oposição à posse do imóvel, em nome das seguintes pessoas: a) do requerente e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver; b) do proprietário do imóvel usucapiendo e respectivo cônjuge ou companheiro, se houver; c) de todos os demais possuidores e respectivos cônjuges ou companheiros, se houver, em caso de sucessão de posse, que é somada à do requerente para completar o período aquisitivo da usucapião;

[7] A doutrina e a jurisprudência mencionam, como justo título, o contrato de transmissão da propriedade não registrado; a carta de arrematação ou de adjudicação não registradas; o compromisso de compra e venda quitado, ou com prova de quitação; a certidão do Registro de Imóveis, no caso de usucapião requerida por condômino, tendo por objeto o todo, ou parte certa e determinada do imóvel comum.

[8] Se casado, qualificar o casal e ambos deverão assinar.

[9] Reconhecer a firma (por semelhança).